ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ

Сформулировано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий. Выделены основные этапы девелопмента, его участники, определены основные функции девелопера.

Эффективное развитие недвижимости предполагает решение задач управления и финансирования. Тенденции экономического и политического развития в нашей стране в начале третьего тысячелетия объективно свидетельствуют о неизменности вектора движения в сторону построения государства с развитой экономикой.

Девелопмент базируется на основах экономической теории, поэтому для корректного представления об экономическом содержании «девелопмента» следует обратиться к ее основам. Необходимо подчеркнуть, что главным содержанием статьи являются не только общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, но и выявление специфических особенностей рынка недвижимости, основных тенденций его развития, «преломление» общей экономической теории применительно к недвижимости.

В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.

Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.

В отечественную экономическую науку понятие «недвижимость» возвращено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.1991г. (ст.4). Позже этот термин был подтвержден в ст.1 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и окончательно законодательно закреплен в Гражданском кодексе РФ.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-летние насаждения, здания, сооружения .

Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости – своеобразный генератор экономического роста страны;
- недвижимость обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества .

В рыночной экономике хозяйствующие субъекты в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена. С точки зрения экономической теории недвижимость – это эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – возникают из способности удовлетворять различные потребности людей.

Экономический анализ специфических особенностей недвижимости следует проводить с позиций двойственного характера удовлетворения потребности в ней людей. Двойственность характерна для всех видов недвижимости. Например, для того чтобы осуществлять торговлю, необязательно при-обретать магазин в собственность, достаточно его арендовать.

Такой подход к использованию недвижимости вполне обоснован: не-движимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления деятельности .

Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для аренды). Кроме того, недвижимость-объект включает и право собственности на него, поскольку без этого продать объект невозможно.

По мнению одного из ведущих нидерландских консультантов по недвижимости К. Онегена, «экономическое значение недвижимости состоит в том, что основная часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на её балансе, заключена в офисных помещениях (если помещения в собственности), приблизительно 20% от общего числа текущих расходов составляют эксплуатационные расходы и аренда офисных помещений» (Цит. по: ).

Кроме того, недвижимость выступает как статья расходов и источник доходов, залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг, разновидность взносов в совместную деятельность, форма сбережения накоплений, гораздо в меньшей степени подверженных обесцениванию, как база налогообложения, легко поддающаяся учету и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, ее хозяйственный оборот и процессы воспроизводства.

Опыт становления российского рынка недвижимости стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономи-кой, а именно:

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется перво-начальное инвестирование значительной части средств, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности общества, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство учитывается государством через создание системы контроля за использованием недвижимости .

С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет жилья. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости. Сложность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения обусловливают необходимость создания эффективной системы, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла; сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рис.1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.

Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.

Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;

Рис. 1. Этапы девелопмента

Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Девелопер – предприниматель, инициирующий наилучший из возможных вариантов развития объекта, включая обеспечение его финансирования и реализацию. Значимость девелопера определяется его функциями, раскрывающими его назначение (рис.2).

Рис. 2. Функции девелопера

Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Деве-лопмент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов.

Физические изменения приводят к тому, что в объектах возникают новые, современные потребительские качества, позволяющие объекту быть более конкурентоспособным.
Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку после этого можно говорить о его завершении.

Девелопмент решает целый комплекс взаимосвязанных проблем. Схема стратегического управления девелоперской деятельностью представляет собой последовательные этапы формирования и реализации проектов развития недвижимости (рис.3).

Рис. 3. Схема управления девелоперской деятельностью

Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.

Резюмируя вышеизложенное, сформулируем экономическую сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. – 560 с.
2. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междунар. науч.-практ. конф. / Правительство Москвы. Спб., М., 1999. – 188 с.
3. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России: Указ Президента РФ от 27.10.1993г. №1767.
4. Управление региональным рынком жилья. – Волгоград: ВолгГАСУ, 2003. – 714 с.
5. Финансы и кредит в недвижимости. – СПб.: Лимбус Пресс, 2003. – 472с.
6. Экономика и управление недвижимостью. – М.: АСВ, 1999. – 567с.

A.A. Kazakov
Real estate development and its place in economic growth
The development is defined as a system of economic, organizational and jural relationships between market practitioners of residential real estate, related to social and economic development of regions. The primary stages of the development and its contributors are pointed out. The principal functions of a developer is determined.

Казаков Андрей Александрович

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое , говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Вконтакте

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
2. Поиск участка.
3. Создание проекта и оценка его стоимости.
4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

• жилой отрасли;
• коммерческой;
• загородной недвижимости;
• земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

• мощности, которые планируется размещать на объекте;
• въезд и выезд на ближайшие магистрали;
• объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

• по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
• уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
• воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента . Его характерными чертами являются:

1. Относительно невысокая стоимость.
2. Расположение далеко от центра города.
3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

• расположение объекта в уникальном месте;
• оригинальный внешний вид;
• при сооружении использовались новые технологии;
• выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
• предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

• сдачи объекта в аренду;
• использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
• продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development ;
• speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Рынок недвижимости отличается быстротечностью, а предложения настолько разнообразны, что неподготовленному человеку будет очень сложно сориентироваться. В большей степени это касается тех жителей, которые хотят не только совершить покупку, но и перевоплотить ее.

Девелоперская компания - что это?

Чтобы помочь покупателям, существуют девелоперские компании. Их деятельность заключается в том, чтобы изменить здание, увеличить его площадь или провести реконструктивные работы. Вследствие подобных мер будет изменен не только вид здания, но и земельного участка.

Осуществление девелоперских проектов под силу специалисту компетентному в своей сфере. Он должен знать особенности рынка недвижимости и хорошо разбираться в тонкостях. Главной задачей девелопера можно считать удачное соотношение затрат, качества выполненной работы и соотношение сроков.

Популярность земельного девелопмента растет с каждым днем. Практически все люди предпочитают работать со специализированными компаниями, которые учтут все пожелания заказчика и доведут работу до конца, продемонстрировав отличный результат. Естественно, такие услуги стоят недешево, но экономить на качестве не стоит.

Девелоперская компания - это работа со строительными объектами, которая невозможна без наличия определенных знаний, навыков и опыта. Эти составляющие являются гарантом высокого качества всех проведенных мероприятий. Прежде чем остановить выбор на конкретной девелоперской компании, необходимо поинтересоваться ее репутацией и послушать отзывы клиентов. Большое количество успешно выполненных девелоперских проектов также свидетельствует о высоком профессионализме сотрудников компании. Это поможет избежать возможных неприятных ситуаций.

Как работают профессионалы?

Хотя условия, согласно которым работают девелоперские компании, могут отличаться, существуют общие моменты. Именно они указывают на профессионализм.

За последние годы строительный бизнес претерпел существенные изменения. Он был дополнен различными компонентами: проектированием, финансированием, риелторской деятельностью, маркетингом и прочими, таким образом, трансформировавшись в девелоперский бизнес. Он включает в себя координацию и управление процессами создания недвижимости от начала до полного завершения.

К основным девелоперским мероприятия можно отнести:

• 
  Приобретение прав на активы, развитие которых планируется. Это может быть земля или недвижимость. А также прав, которые дают основания для действий с активами, принадлежащими сторонним собственникам.
• Выявление целевого сегмента рынка, разработка маркетинговой стратегии.
• Привлечение необходимых ресурсов.
• Разработка проектной документации по объектам,
• Строительство и сдача в эксплуатацию.
• Продажа объекта или его сдача в аренду.
• Юридическая поддержка на каждом этапе проекта.

Структура девелоперских компаний

Инвестиционно-девелоперская компания имеет свою структуру. Она может базироваться как на одном юридическом лице, так и на группе юридических лиц, которые взаимодействуют между собой.

Естественно, структура может отличаться в зависимости от специфики деятельности, целей и задач, которые выполняют девелоперские компании. Но базовые моменты все-таки есть.

Типовая структура девелоперской компании:

• Производственные подразделения: управление девелопмента, управление строительства, управление коммерции.
• Административно-управленческие подразделения: юридическое управление, управление финансов, бухгалтерия, служба режима и кадровая служба.
• Технические и административно-хозяйственные подразделения.

К производственным подразделениям можно отнести те, которые принимают непосредственное участие в проектах.

Вспомогательные подразделения оказывают опосредованное влияние на проекты. Оно осуществляется через взаимодействие с производственными мероприятиями. Функции вспомогательных подразделений являются типовыми для девелоперских компаний. Формируемое бизнес-окружение должно быть максимально благоприятным для успешного развития проектов.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания - это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

• Необходимость внешнего финансирования.
• Высокие риски инвестирования и длительный
• Зависимость от внешних факторов.
• Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
• Реализация объекта.

ОАО «Национальная ДК»

ОАО «Национальная Девелоперская Компания» занимается продажей земли в Подмосковье и усовершенствованием дачных поселков. Многолетний опыт и квалифицированные специалисты обеспечивают успешную реализацию проектов. Клиенты могут рассчитывать на консультации и юридическую поддержку на каждом этапе работы. которые ОАО «Национальная Девелоперская Компания» предлагает вниманию заказчиков, способны удовлетворить любые потребности и пожелания.

ЗАО «Конструктор»

Девелоперская компания «Конструктор» осуществляет возведение зданий, жилых комплексов и объектов социальной и культурной направленности в Подмосковье. Все жилье отличается высоким качеством и комфортностью. Тот факт, что данная компания является подразделением крупного холдинга «Термосервис», дает возможность девелоперам производить весь цикл работ - от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.

Еще несколько лет назад российский рынок недвижимости не мог и мечтать о тех инвестициях, которые многие компании готовы вкладывать сегодня. Если раньше крупный проект оценивался миллионами долларов, то сейчас благодаря появлению новых игроков счет идет уже на миллиарды. Журнал Building Business решил составить рейтинг ТОП 15 , чье руководство не намерено жалеть денег на строительные проекты и готово строить городами. Главным критерием отбора стало наличие в портфеле компании одного проекта стоимостью не ниже $1 млрд.

Право быть лидером оспаривают девелоперские подразделения трех холдинговых компаний: «Базовый элемент» Олега Дерипаски, группа «Ренова» Виктора Вексельберга и Coalco Василия Анисимова. Любопытно, что главы всех этих компаний задействованы или принимали активное участие в алюминиевом бизнесе.

Coalco

$10 МЛРД инвестирует в строительные проекты компания Coalco Василия Анисимова в ближайшие семь лет.

Детали: Coalco создана в 1994 году. До появления проекта по строительству жилья Большое Домодедово компания специализировалась на инвестициях в секторе коммерческой недвижимости в России, США и странах СНГ. Компания также является одним из крупнейших в России инвесторов в агропромышленный комплекс. В 2000 году Coalco вышла из металлургического бизнеса, продав свои алюминиевые активы компаниям «СуАл» и «РусАл». После этого девелоперское направление стало главным в деятельности Coalco.

Главные проекты: Большое Домодедово (12 млн кв. м жилья, $9,3 млрд); три офисных центра (Ходынская ул., 2; Лесная, 27; Тверская застава) – общий объем инвестиций приблизительно $800 млн; торгово-развлекательный комплекс в Казахстане совместно с турецкой компанией Rixos Hotels (80 000 кв. м, $140 млн).

Ренова

$10 МЛРД будет привлечено в течение 20 лет в строительство района Академический (Екатеринбург) группой «Ренова».

Девелоперские подразделения: ЗАО «Ренова-СтройГруп» и ЗАО «Ренова-Девелопмент».

Детали: девелоперские подразделения созданы в 2005 году. Сейчас идет процесс их объединения. По оценкам экспертов, в ближайшие несколько лет годовой объем инвестиций может составить $1,5 млрд, а годовой объем строительства перевалит за миллион квадратных метров в случае, если «Ренова» развернет проекты, аналогичные Академическому, еще в Перми и Челябинске.

Главные проекты: микрорайон Академический, Екатеринбург. В течение 20 лет здесь будет по строено более 13 млн кв. м жилья и другой недвижимости для 325 000 человек.

УК «Масштаб»

$7 МЛРД предполагает направить УК «Масштаб» на реализацию проекта на территории совхоза «Коммунарка» в течение 20 лет.

Девелопер: УК «Масштаб».

Детали: акционеры компаний «Авгур Эстейт», «Северо-Запад» и «Собинбанк» создали управляющую компанию «Масштаб» для строительства города на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка». Имена владельцев УК «Масштаб» выяснить не удалось, однако известно, что один из наиболее вероятных участников – совладелец компании «Авгур Эстейт» Вадим Мошкович. Земли под совхозом «Коммунарка» структуры Мошковича скупили три года назад. Они начинаются практиче ски сразу за торговыми центрами IKEA и «МЕГА» и тянутся до города Троицк (3–23 км от МКАД вдоль Калужского шоссе). Это почти треть всего Ленинского района Московской области.

Главный проект: «Коммунарка» ($7 млрд). Здесь будет построено более 11 млн кв. м жилья для 300 000 человек. Срок реализации проекта 20–25 лет.

Mirax Group

$5,8 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость компания Mirax Group .

Девелоперские подразделения: MiraxConstruction, MiraxCity (строит башню «Федерация»).

Детали: сейчас в компании идет оценка новых объектов, поэтому приходится руководствоваться старыми цифрами. Корпорация Mirax Group была основана в 2000 году Сергеем Полонским. Ее первоначальное название – компания «Строймонтаж». По словам президента Mirax Сергея Полонского, до 2010 года помимо существующих проектов компания планирует инвестировать более $2 млрд в новые объекты.

Главные проекты: 1,2 млн кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке 45 га в зоне отчуждения железной дороги рядом с Парком Победы недалеко от «Москва-Сити» (инвестиции оцениваются в $1 млрд). Реконструкция района «Фили Давыдково» – общая площадь застройки 1,2 млн кв. м. Новый микрорайон будет расположен в парковой зоне на участке в 46 га ($1 млрд); деловой комплекс «Федерация» (423 тыс. кв. м – около $850 млн).

Sibir Energy PLS

$5 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость совладелец Sibir Energy PLS Шалва Чигиринский в течение пяти-шести лет.

Девелоперские подразделения «СТ Груп»: «СТ-Девелопмент» (ведет проект по гостинице «Россия»), «СТ-Тауэрс» (девелопер проекта «Башня “Россия”» в ММДЦ «Москва-Сити»), «СТ-Новая Голландия» (занимается проектом «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге).

Детали: сейчас в работе находятся проекты на общую сумму $5 млрд. Заявленный капитал будет удвоен, если девелопер выиграет конкурс на проект общественно-развлекательного комплекса . Большинство крупных проектов Шалвы Чигиринского ведет архитектор лорд Норман Фостер.

Главные проекты: снос гостиницы «Россия» и строительство на ее месте многофункционального комплекса (450 000 кв. м, объем инвестиций $2,5 млрд); 600-метровая башня «Россия» (400 000– 420 000 кв. м, $1,5 млрд); реконструкция «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге ($340 млн); шесть гипермаркетов «Реал» ($360–420 млн); проект общественно-развлекательного центра в Нагатин ской пойме (около $5 млрд).

«Дон-Строй»

В $4,4 МЛРД оценивается портфель проектов компании «Дон-Строй».

Девелоперские подразделения: «ДС-Риэлти» – жилая недвижимость, «ДС-Девелопмент» – коммерческая недвижимость.

Детали: компания «Дон-Строй» основана в 1994 году и принадлежит Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову. Самые крупные реализованные проекты: «Алые паруса», «Триумф-Палас» и квартал «Воробьевы горы».

Главные проекты: комплекс на Звенигородском шоссе площадью около 680 000 кв. м, из которых почти 200 000 кв. м приходится на жилье класса премиум. Инвестиции в проект составят $1,5 млрд. Площадь участка 8 га. Всего в портфеле заказов компании до 2010 года 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В числе крупных нереализованных проектов Дом на Мосфильмовской (138 000 кв. м – $300 млн) и офисно-деловой центр «Оружейный» (150 000 кв. м – $365 млн).

«СТ Групп»

$4,3 МЛРД составит объем инвестиций в недвижимость девелоперских компаний Александра Чигиринского. Девелоперские подразделения: «СТ Групп», «СТ Групп Регион».

Детали: хозяин старейшей девелоперской компании «СТ Групп» Александр Чигиринский отстал от сво его брата Шалвы всего на $700 млн. В проекты двух своих компаний он вложит $4,3 млрд. Из них львиную долю освоит «СТ Групп» – $3,3 млрд в Москве. «СТ Групп» основана в 1989 году братьями Чигиринскими, в настоящее время контролируется только Александром. Ему также принадлежит предприятие «Мценский алюминий». «СТ Групп Регион» строит жилые комплексы бизнескласса в Новосибирске, Сочи, Лазаревском (Сочи), Ростове-на-Дону, Ставрополе и офисные комплексы класса А+ в Новосибирске, Краснодаре, Нижнем Новгороде. Общая запланированная площадь строительства составляет 1 млн кв. м. Общий объем инвестиций до 2009 года $1 млрд.

Главные проекты: «Сити-Палас» ($2 млрд); коттеджный поселок «Рублево-2» (30 000 кв. м, $300 млн); многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa на 1-й Тверской-Ямской улице (раньше назывался проект «4 ветра»; 40 000 кв. м офисных площадей, 80 000 кв. м жилья, $300 млн); Lake House (300 000 кв. м, $700 млн).

«Ист Лайн» и МРП

$4 МЛРД стоит совместный проект «Московского речного пароходства» и акционеров группы «Ист Лайн» по застройке окрестностей аэропорта «Шереметьево».

Девелопер: Hines (пока официально не утверждена).

Детали: холдинг МРП работает в четырех отраслях – строительство оптоволоконных линий, судостроение, недвижимость и управление аэропортами. Более 50% МРП принадлежит Роману Троценко. В 2005 году стоимость активов составляла около $1,5 млрд. «Ист Лайн» – компания, управляющая аэропортом «Домодедово», и крупный землевладелец. Свой совместный проект компании предполагают начать летом 2007 года, а завершить – через четыре-пять лет.

Главные проекты: строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складс ких помещений в районе аэропорта «Шереметьево»: бизнеспарк площадью 1,8 млн кв. м, в том числе 1 млн кв. м офисов класса A и 800 000 кв. м жилья бизнес-класса; четырехзвездная гостиница на 500 номеров; неподалеку от терминала «Шереметьево-Карго» будет пост р о ен логистический комплекс (850 000–900 000 кв. м), а также 2,5–3 млн кв. м панельного жилья.

ЗАО «Система-Галс»

$3,5 МЛРД привлечет столичная девелоперская компания «Система-Галс», подразделение АФК «Система».

Детали: ЗАО «Система-Галс» – дочернее предприятие АФК «Система». Создано в 1990 году. В 2006 году «Система-Галс» стала публичной компанией. В ноябре в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже планируется разместить 18% акций ОАО «Система-Галс». К моменту размещения стоимость компании может составить $2–3 млрд.

Главные проекты: два проекта стоимостью в $1 млрд каждый – технопарк «Преображенский» (572 000 кв. м) и многофункциональный комплекс «Галс-парк» (390 000 кв. м) на месте гостиницы «Спорт». Кроме того, «СистемаГалс» управляет «Большим Сити» площадью 1000 га, ведет реконструкцию гостиницы «Пекин», «Детского мира», строит офис Siemens (572 000 кв. м).

«Нафта-Москва»

$3 МЛРД собирается вложить компания «Нафта-Москва» в проект строительства города Рублево-Архангельское.

Девелопер: «Терра-Девелопмент».

Детали: «Терра-Девелопмент» создана в 2005 году специально для осуществления проекта «Рублево-Архангельское». Инвестором проекта является бывшая нефтетрейдинговая структура «НафтаМосква», руководит которой, по словам участников рынка, депутат Госдумы Сулейман Керимов. В 2005 году компания стала совладельцем «Мосстройэкономбанка», на балансе которого находился комплекс «Смоленский пассаж», а затем крупнейшим акционером строительной компании «СПК Развитие», контролирующей такие компании, как «Главмосстрой», «Мосмонтажспецстрой» и «Моспромстройматериалы». Однако спустя несколько месяцев «СПК Развитие» была перепродана структурам «Базового Элемента», а крупный пакет акций «Мосстройэкономбанка» перешел к промышленно-финансовой корпорации «БИН».

Главные проекты: «Рублево-Архангельское» – единственный девелоперский проект Сулеймана Керимова. Участок под застройку расположен в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, здесь будет построено 3 млн кв. м недвижимости для 30 000 человек. Площадь земельного участка 430 га. Реализация проекта должна начаться в 2007 году.

«Знак»

$2,5 МЛРД на свои пять проектов намерена потратить корпорация «Знак» Николая Цветкова.

Детали: один из самых крупных владельцев земли в Подмосковье корпорация «Знак» (Земельная агропромышленная корпорация) имеет в своем портфеле сразу пять девелоперских проектов в ближайшем Подмосковье.

Главные проекты: самый масштабный проект корпорации «Знак» – «Гран-при» ($1,5 млрд). Здесь на территории в 313 га будут построены 1,4 млн кв. м жилья и 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, ипподром, гольфполе. Строительство будет вестись рядом с деревней Путилково в 1 км от МКАД. На другом участке в 524 га планируется район малоэтажной застройки «Долина Козино» (около 200 тыс. кв. м жилья). Кроме того, в Красногорском районе будет расположен коттеджный поселок «Рождествено Hills» (58 га) и комплекс «Рублевка Гольф-клуб» (333 га). В Дмитровском районе недалеко от Яхромы задумано строительство гостиницы «Парк-отель».

Концерн «Крост»

$1,5 МЛРД инвестирует концерн «Крост» в два квартала в Москве.

Детали: концерн принадлежит Алексею Добашину, существует с 1990 года. За время существования компания реконструировала, построила и продала 350 объектов, общая площадь которых составила около 2 млн кв. м.

Главные проекты: реконструкция района Хорошево-Мневники. Строящиеся «Юнион-парк» и «Велтон-парк» будут дополнены еще двумя кварталами площадью 32 га каждый. На этой территории будет построено 2 млн кв. м площадей различного назначения.

«Крокус Интернешнл»

$1,3 МЛРД планирует инвестировать компания «Крокус Интернешнл» Араса Агаларова в строительство «Крокус Сити».

Детали: «Крокус Интернешнл» является крупнейшей в России многофункциональной торгово-финансовой группой. Девелоперская деятельность Араса Агаларова, владельца «Крокус Интернешнл», началась в 1997 году, когда он построил на Большой Грузинской улице «Агаларов Хаус». До сих пор это здание остается образцом элитной жилой недвижимости. Второй успешный девелоперский проект – комплекс «Крокус Сити» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД.

Главные проекты: общий объем инвестиций в застройку оставшейся территории «Крокус Сити» оценивается Агаларовым в $1,3 млрд. Сейчас строится выставочная площадка «Крокус Экспо 3» (312 000 кв. м, $368 млн). В результате расширения «Крокус Сити» по явится Veneto – 22-этажная пристройка к «Крокус Сити Молл», где будет расположена пятизвездная гостиница и «Крокус Сити Бизнес-центр». Кроме того, строится коттеджный поселок класса люкс Agalarov Estate на 24-м км Новорижского шоссе.

«Вимм-Билль-Данн»

$1,2 МЛРД собираются вложить в девелопмент крупные акционеры компании «Вимм-Билль-Данн».

Детали: совладельцы «ВиммБилль-Данн. Продукты питания» Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин, начав со сравнительно небольшого проекта на Рублевском шоссе по строительству горнолыжного склона, теперь решили вложиться в крупный проект на территории. Их коллега Михаил Дубинин участвует в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Резиденции Бенилюкс».

Главные проекты: офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити» на месте 4-го московского мелькомбината (1 млн кв. м, $1 млрд); многофункциональный центр на Китай-городе (37 000 кв. м, $92,5 млн).

Девелопмент - это вид бизнеса с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или изменение сооружения или участка земли.

Понятие девелопмента

«Девелопмент» в переводе с английского - "развивать", "разрабатывать". Ключевые признаки - качественное преобразование и увеличение цены на строительные объекты. Девелопмент используется как система для управления процессом создания и развития недвижимости. За счет этого происходит изменение ее свойств на физическом, экономическом и правовом уровне.

Физический процесс понятия девелопмент - новые потребительские качества у объекта недвижимости, соответствующие потребностям социума:

• кардинальные изменения - преобразование земельного участка в обустроенный коттеджный поселок;
• незначительные процессы - изменение целевого назначения земли.

Экономические уровни - повышение стоимости сооружения за счет физических изменений. Возрастание цены объекта обеспечивается запросами, соответствующими требованиям рынка и его потребителям.

Правовой процесс - юридическое оформление всех произведенных изменений.

Задачи девелопмента недвижимости

Чтобы понимать, что такое девелопмент, необходимо вникнуть в его основные задачи.

1. Организация процесса. Обсуждение и согласование будущего проекта с госорганами. Это предполагает профессиональное представление плана и отстаивание его параметров, что помогает сократить сроки реализации и повысить цену проекта.
2. Работа с подрядчиком. Привлечение надежных инвесторов с минимизацией цен и сроков реализации плана подрядными торгами. Сокращение времени строительства из-за использования финансовых рычагов для воздействия на подрядчиков.
3. Организация финансирования плана - формирование оптимального по цене проекта. Сочетает различные источники финансирования: собственные и заемные средства застройщика, инвестиции со стороны, увеличение капитала ценных бумаг.
4. Эффективная политика продаж или аренда. Привлечение брокерских компаний, увеличение пропускной способности отделов реализации: через интернет и социальные сети, выездные продажи.

Принципы девелопмента

Девелопмент - это создание профессиональной команды консультантов, работающих на разных стадиях проекта. Привлечение специалистов - один из принципов понятия.

Стадия развития плана включает в себя моменты:

• начальный уровень - рыночное исследование, выбор местоположения объекта;
• анализ затрат на строительство;
• анализ возможных рисков, методы их уменьшения;
• схемы финансирования проекта;
• создание и утверждение архитектурного плана.

Стадия проектирования недвижимости включает в себя поддержку контактов с государственными органами, имеющими отношение к строительству, и определение бюджета с погрешностью до 15%.

Виды девелопмента

Выделяют основные виды девелопмента - fee-development (чистый) и speculative development (спекулятивный).

Чистый девелопмент: определение понятия включает в себя одни из видов строительной деятельности компании несобственником будущего объекта. То есть предприятие ведет политику чистого девелопмента без функций инвестирования и содержания построенного сооружения на балансе.

В этом случае организация несет меньше рисков при строительстве объекта недвижимости. Компания проводит проектирование, согласование с государственными органами, строительство, аренду/продажу здания на денежные средства заказчика и получает от него только гонорар.

Спекулятивный девелопмент - это предприятие возводит недвижимость, полностью отвечая за организацию проекта. Вносит в план собственные средства - стержень будущей финансовой схемы.

Понятие различается по стратегии ведения бизнеса:

• ориентация на доход - получение наибольшей прибыли от объекта, на первом месте стоит доходность сооружения в процессе его эксплуатации;
• ориентация на стоимость - максимальная цена на объект; цель строительства - обязательная реализация постройки.

Девелопмент по видам реализации плана

Что такое девелопмент по видам ликвидности проекта - четыре степени развития стадии плана:

• три уровня - развитие проекта, подписание контракта и его выполнение;
• три стадии с подфазами - концепция плана и дополнения, договор, реализация и различные моменты;
• четыре уровня - концепция проекта, планирование, выполнение и завершение;
• четыре стадии с дополнениями - предварительный этап, проектная деятельность, строительство, пусконаладочная работа.

Девелопмент по объектам недвижимости

Выделяются виды девелопмента, зависящие от типа недвижимости.

1. Жилищный фонд. Уделяется большое внимание площадке под застройку, месту района в рейтинге престижности, расположению объектов инфраструктуры и транспортного узла. Маркетинг нацелен на лиц с определенным уровнем достатка.
2. Коммерческий девелопмент - это приоритет при выборе строительной площадки: центр или кварталы в деловой части города. Фактору экологии уделяется меньше внимания. Важно: в непосредственной близости - главные магистрали и паркинги. Маркетинг ориентирован на юридических лиц.
3. Загородная недвижимость. Ключевой фактор - непосредственная близость дорог, вокзалов, станций метро. Большое значение уделяется удобным подъездным путям к зданиям.

Понятие девелопмент - получение прибыли от реализации или аренды объектов недвижимости. Успешные компании-девелоперы ответственны за любые упущения и промахи: организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, своей или по вине другого участника строительства, фирма-девелопер обязана предотвращать последствия.