В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла. Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ - поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала - настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Важно ! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам - неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер - это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

• проектирование;
• выкуп земельного участка;
• получение разрешительных документов на строительство;
• заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
• поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта - банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

1. Разработка проекта и концепции строительства;
2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
3. Проектирование, оценка стоимости;
4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
5. Реализация и управление проектом.

Виды

Существует несколько разновидностей девелопмента:

• жилой недвижимости;
• загородной недвижимости;
• коммерческих объектов;
• земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько классов:

• эконом;
• элит;
• бизнес.

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

• fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
• speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

Девелопмент (от англ. Development - развитие, расширение, рост) - это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Профессия подходит тем, кого интересует экономика (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

Покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

Проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

Формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

Разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

Получение разрешения на строительство;

Наблюдение за ходом строительства;

Проведение маркетинговых исследований;

Сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

Продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Где учиться на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации - стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Оплата труда

Зарплата на 24.04.2019

Россия 40000—150000 ₽

Москва 57800—180000 ₽

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

ГУД NEWS - корпоративное издание гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), созданной в апреле 2002 г. Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением".

Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

• девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
• спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
• строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

• девелопмент жилой застройки;
• загородной;
• коммерческой;
• земельных участков.

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

К типовой структуре относятся:

1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

На видео о девелопменте

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

Понятия «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» прочно вошли в практику строительного бизнеса. Данными понятиями оперирует и законодатель. В то же время в российском законодательстве девелоперская деятельность до сих пор формально не урегулирована. В настоящей статье попытаемся выработать некое единое понимание института девелопмента, остановимся на девелоперском договоре, перспективах регулирования девелопмента в российском правовом поле.

Понятие и признаки девелопмента

Институт девелопмента затрагивается лишь единичными правовыми актами.

Например, в государственной программе г. Москвы «Градостроительная политика» указано, что для улучшения инвестиционного климата необходимо устранять противоречия между «интересами города и коммерческими предложениями девелоперских и строительных компаний» 1 .

В ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы девелопмент определен как «развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры».

Согласно п. 2.2.4 прил. 1 к Постановлению Правительства Москвы от 03.07.2007 № 576-ПП в части реализации городом прав акционера акционерного общества, осуществляющего девелоперскую деятельность, «под девелоперской деятельностью понимается строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц».

Мы видим, что законодатель останавливается на отдельных аспектах девелопмента. Более того, изучению девелопмента уделено незначительное внимание и в теоретических исследованиях, а высказываемые позиции противоречивы и подчас спорны.

Слово «девелопмент» происходит от англ. development – «развитие». Таким образом, термин «девелопмент недвижимости» буквально означает «развитие недвижимости». Вероятно, именно многозначность такого определения позволила некоторым исследователям сформировать первый (широкий) подход к пониманию девелопмента.

Экономисты Р. Пейзер, А. Фрей определяют девелопмент как «разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» 2 .

Девелопмент недвижимости определяется отечественными исследователями В.Ю. Алексеевым, Н.В. Дедушкиной как «тип инвестиционно-строительной проектной деятельности, который связан с качественным преобразованием объектов недвижимости, целью которого является повышение ценности (стоимости) объекта» 3 .

Аналогичный подход разделяют иные российские исследователи, например В.В. Кущенко, И.С. Арцыбышев.

Стоит отметить, что широкое понимание девелопмента имеет место и в зарубежном законодательстве. Так, в Законе Великобритании «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение: «девелопмент – это осуществление строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли».

Следуя изложенному подходу, необходимо признать, что девелопером является фактически любой застройщик, создающий (реконструирующий) объект для получения определенного полезного результата.

Вместе с тем данная позиция представляется неоднозначной. Девелопмент является специфической деятельностью, наделенной особым содержанием, выходящим за рамки деятельности застройщика. При этом сам девелопер может в принципе не осуществлять строительство.

Другой подход состоит в том, что под девелопментом понимается особая деятельность, обладающая характерными признаками, а не любая инвестиционно-строительная деятельность.

Первым таким признаком является специфическое содержание девелоперской деятельности – сопровождение строительства объекта с момента разработки идеи проекта, на этапах поиска и привлечения финансирования, заключения договоров на строительство, на поставку материалов и оборудования, контроля за исполнением договорных обязательств контрагентами вплоть до стадии эксплуатации объекта и извлечения прибыли.

Подобным содержанием девелоперскую деятельность наделяют многие авторы. В своем диссертационном исследовании П.А. Мазаев определяет сущность девелопмента «в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании; представительстве; содействии при заключении ими сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими лицами».

Обратим внимание на определение девелопмента, выработанное во французском законодательстве. Книга 3 Французского гражданского кодекса содержит главу VIII bis, посвященную «договору о развитии недвижимости» (фр. du contrat de promotion immobilière).

По данному договору одно лицо (фр. promoteur immobilier – «лицо, развивающее недвижимость») обязуется перед другим лицом (заказчиком) организовать посредством заключения договоров подряда строительство объектов, а также выполнить или организовать выполнение полностью или частично всех юридических, административных и финансовых действий, сопутствующих реализации проекта. Таким образом, французский законодатель также придерживается второго, целевого, подхода к пониманию девелопмента.

Представляется, что для дальнейшего законодательного регулирования и научного исследования девелопмента можно придерживаться данного подхода.

Понимание сути девелопмента возможно также через отграничение фигуры девелопера от иных участников строительства.

Во-первых, девелопера необходимо отличать от фигуры застройщика. Застройщик по смыслу норм ГрК РФ обеспечивает строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке на основании полученной разрешительной документации. Девелопер же может не обладать правами на земельный участок, разрешительной документацией, более того, может непосредственно не участвовать в строительстве (не осуществлять строительство).

Застройщик, в свою очередь обладая некоторыми организационными функциями, может не играть той управленческой роли, которой наделен девелопер. Девелопер полностью «обслуживает» строительство и прежде всего осуществляет координацию проекта и представляет интересы застройщика.

Во-вторых, различны роли девелопера и технического заказчика (в понимании ГрК РФ). По смыслу п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры для реализации строительства, взаимодействует с подрядчиками, утверждает проектную документацию, выполняет иные функции в интересах застройщика.

Девелопер, в отличие от технического заказчика, при реализации проекта может выступать как от имени других лиц, так и от своего имени. Справедливо мнение О.Г. Ершова о том, что «координационная функция технического заказчика в строительстве носит ограниченный характер, поскольку его полномочия могут распространяться лишь на лиц, непосредственно выполняющих строительные или иные работы» 4 .

В свою очередь девелопер часто с нуля разрабатывает проект, привлекает финансирование, подбирает и взаимодействует с контрагентами, может самостоятельно участвовать в строительстве и извлечении прибыли. Следовательно, девелоперская деятельность включает функционал технического заказчика, однако им не ограничивается.

Виды девелопмента и девелоперских договоров

В практике принято выделять два вида девелопмента: fee-девелопмент, то есть девелопмент за вознаграждение, и speculative девелопмент, который можно назвать «рисковым» девелопментом.

Fee-девелопмент представляет собой деятельность девелопера, привлекаемого инвестором для организации реализации проекта, и, как правило, не подразумевает вложение девелопером собственных средств. Таким образом, fee-девелопер не несет материальных рисков, связанных с реализацией проекта (за исключением мер ответственности).

В свою очередь speculative девелопмент предполагает участие девелопера в инвестиционно-строительном проекте, помимо прочего, путем вложения собственных средств. В случае неудачной реализации проекта, невозможности извлечения прибыли девелопер, наряду с инвестором, несет финансовые и иные риски согласно условиям заключаемого между ними договора.

Складывающиеся отношения между девелопером и ключевыми участниками инвестиционно-строительного процесса в международной практике оформляются «девелоперскими» договорами.

Обратимся для начала к практике французского законодательства. Упомянутая выше глава VIII bis Книги 3 ФГК предусматривает, что по условиям договора девелопер осуществляет для реализации строительства юридические, административные и финансовые действия от имени заказчика за вознаграждение. При этом обязанным лицом согласно заключенным девелопером договорам становится заказчик. Если девелопер реализует часть проекта собственными силами, он отвечает перед заказчиком как подрядчик. Таким образом, ФГК конструирует девелоперский договор как агентский договор по модели поручения с возможными элементами договора подряда.

В связи с этим представляется важной позиция российского высшего судебного органа в отношении возможной переквалификации отношений с техническим заказчиком из «агентских» в «генподрядные». Так, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12, поскольку на технического заказчика были возложены не только обязательства по выбору подрядчиков и заключению с ними договоров, но и обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику, то, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, технический заказчик фактически выступил в качестве генерального подрядчика и обязан нести перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.

В российском правовом поле представляется верной следующая логика квалификации девелоперских договоров.

Исходя из сущности рискового девелопмента (speculative девелопмент) – соединение вкладов девелопера и иных инвесторов для достижения общей цели в виде создания объекта либо его улучшения и извлечения прибыли, очевидно, что по правовой природе заключаемый девелоперский договор в таком случае может быть квалифицирован как договор простого товарищества. Девелопер вкладывает свое имущество в общее дело и организует инвестиционный процесс, а затем участвует в распределении прибыли. Однако договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества, только если содержит все присущие договору простого товарищества признаки. Вместе с тем это может быть смешанный договор, содержащий, например, элементы купли-продажи будущей вещи (в том числе с оплатой выполненных работ путем передачи помещений в объекте) и строительного подряда.

Иная правовая природа свойственна отношениям по договору fee-девелопмента, при котором девелопер осуществляет определенные юридические и иные действия в интересах инвесторов/застройщиков, рассчитывая не на распределение созданного общими усилиями результата, а на получение оплаты за оказанные услуги (работы) и совершенные действия.

Стоит отметить, что в российской судебной практике подобные договоры могут рассматриваться в качестве агентских договоров 5 и/или договоров оказания услуг (например, на выполнение функций технического заказчика – фигуры, близкой по функционалу к девелоперу 6).

Учитывая основополагающую организационную функцию девелопера, представляется некорректным определять договор fee-девелопмента исключительно как договор возмездного оказания услуг. Девелопер может оказывать инвесторам маркетинговые, риелторские услуги, услуги арендного брокера, однако основной может являться именно управленческая и посредническая роль девелопера.

Таким образом, договор fee-девелопмента по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы агентского договора и договора возмездного оказания услуг. При этом представляется возможным сконструировать агентский договор по модели как договора поручения (в отношении функционала, прямо предусмотренного ГрК РФ в отношении технического заказчика), так и договора комиссии (в отношении других функций).

Перспективы правового регулирования

В отдельных работах, посвященных исследованию девелопмента, звучат предложения по наделению девелопера официальным статусом, предполагающим его обязательное членство в специально создаваемых саморегулируемых организациях, соответствие императивным требованиям к ведению деятельности.

Вместе с тем введение дополнительных административных барьеров для осуществления девелоперской деятельности лишь затормозит развитие механизма девелопмента. Представляется, что на данном этапе возможно законодательно закрепить понятие девелопмента в целях исключения неопределенности, а также отразить основные положения о девелоперских договорах.

Безусловно, при наличии адекватного правового регулирования и практики его применения деятельность девелопера сможет сыграть позитивную роль в развитии рынка недвижимости.

В то же время необходимо активно использовать существующие инструменты, предусмотренные ГК РФ (принцип свободы договора, понятие смешанного договора, делькредере комитента и др.), и учитывать положения ГрК РФ (содержащего среди прочего определения застройщика, технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, и требования к ним) в целях оптимального структурирования отношений участников инвестиционно-строительного проекта и эффективной его реализации.

1 Утверждена Постановлением Правительства Москвы от 03.10.2011 № 460-ПП.

2 Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004.

3 Алексеев В.Ю., Дедушкина Н.В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. 2012. № 2.

4 Ершов О.Г. Девелоперский договор в строительстве: правовая природа, понятие и признаки // Нотариус. 2013. № 6.

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

Правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный , развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

Уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

Макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

Концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix , работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

Предыдущая